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相続税の節税対策に賃貸マンション建設は有効か?

相続税について考えるとき、土地や建物の評価額現金(預金)よりもはるかに低い金額に設定されます。土地を保有していても、空き地として放置しているなど、特に、利用していなければ、相続税の優遇措置を受けることができません。

相続時の時価総額で相続税が課税されます。これを避けるため賃貸マンションやアパートを建設し、土地の有効活用が提唱されてきました。

特に、1980年代後半から1990年代初頭の「バブル時代」と呼ばれる時期に、一番盛んだった土地の活用法は賃貸マンション建設

この活用法は、今もなお相続税対策として有効だと考える方が多いようです。
なぜ、多くの人が賃貸マンションを建設するのでしょうか?

【 賃貸マンションの建設理由 】

(1)相続税対策
(2)所得税対策
(3)固定資産税対策

(1)相続税対策

〜更地の土地と、賃貸マンション建設地の比較〜

賃貸マンションは、更地の土地と比べると、土地の相続税評価額が2割安くなります。
これは、相続税法の評価が変わるためです。賃貸マンションを建設すると、同じ土地でも相続税法上は「貸家建付地」として評価されます。このため相続税評価額も、だいたい2割引の金額に値下がりするのです。

〜賃貸マンションの建物保有と現金保有の比較〜

賃貸マンションは、現金保有と比べると、相続税評価額は6割安くなります。
現金の相続税評価額は、言うまでもなく、現金の価値そのもの。

しかし、現金が賃貸マンションの建物に代わると、建物の相続税評価額は、現金保有の場合より、だいたい6割引の金額に値下がりします。

〜小規模宅地の特例を活用すると、さらに減額可能に〜

特定の要件を満たすと、小規模宅地の特例制度を活用可能になります。

さらに、不動産の貸付として使っている土地は、小規模宅地の特例の制度を活用可能。200uまでの土地については、相続税評価額は5割引きに値下がりします。

参考リンク:「国税庁公式サイト」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

〜賃貸マンション建設時の借入金は相続財産から差引相続税の計算が可能に〜

賃貸マンションの建設資金を銀行などの金融機関から借り入れた場合、この借入金は、相続財産から差し引くことが可能。この借入金分を入れずに、相続税の計算ができるようになります。

借入金分は相続税が課税されないことになり、1つの相続税対策と言えるでしょう。

(2)所得税対策

賃貸マンションの家賃収入など、不動産の収入は所得税の課税対象となります。
ただし、不動産所得が赤字になると、事業所得や給与所得などと損益通算が可能に。
これによって、一定の要件を満たすと所得税の節税にもつながります。

(3)固定資産税対策

土地保有者に課税される固定資産税。賃貸マンションやマイホームなど住居用の土地や建物に対しては、最大1/6まで固定資産税が優遇されます。
そして、土地の利用目的によってはこの税金を経費として計上することも可能です。

例えば、空き地として放置していた土地に、賃貸マンションを建設し、不動産事業を行った場合、この土地に課税される固定資産税は経費計上ができます。また、賃貸マンションの建設費用を銀行などの金融機関から借入れをした場合、この借入利息も経費計上が可能。

さらに、賃貸マンションの建物部分は、減価償却費として経費としてみなすことができます。

同じ土地でも、土地を空き地として放置していると、税金の優遇措置はひとつも適用されず、もちろん経費計上もできません。

以上のように、賃貸マンションの建設は、相続税の評価額を下げたり相続税控除が適用できることから有効な相続税対策と言われてきました。

不動産は相続税の金額も大きくなるケースが多いので、慎重に対策を練りましょう。

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